При принятии решения о покупке жилья перед потенциальным покупателем возникает множество вопросов, а одним из ключевых становится выбор между вторичкой и новостройкой. В данной статье мы рассмотрим все аспекты этого выбора, разъяснив основные нюансы и особенности сделок на первичном и вторичном рынках.

Новостройка и вторичка: юридические аспекты

Новостройкой признается жилое помещение, которое еще не получило акта Госкомиссии и не обладает оформленным правом собственности. Сразу после завершения этих процессов объект переходит в категорию «вторичного» жилья и получает статус «новой вторички».

Многие покупатели, фокусируясь на разделении недвижимости на «старый фонд» и новые постройки, часто упускают из виду важные юридические аспекты. Даже если квартира в новостройке находится в неиспользованном состоянии и на нее уже оформлено право собственности, она считается «вторичкой» с точки зрения законодательства.

Существует принципиальное различие между процессами приобретения первичного и вторичного жилья. При приобретении квартиры в строящемся жилом комплексе используется договор долевого участия (ДДУ), регулируемый 214-ФЗ. В случае вторичного жилья, сделка осуществляется по стандартному договору купли-продажи.

Также возможны ситуации, когда жилье в новом доме продает не застройщик, а физическое лицо. Например, приобретение квартиры в процессе строительства или продажа лота на завершающей стадии. В таких случаях могут применяться договоры уступки прав требования (ДУПТ) или предварительного договора купли-продажи (ПДКП), который, однако, не всегда воспринимается банками как обязательное соглашение при предоставлении ипотеки.

При сравнении новостройки и вторичного жилья по стоимости, качеству и удобствам следует учитывать ряд факторов. Стоимость новостройки обычно выше, чем у вторичного жилья, так как новостройки обычно располагаются в развивающихся районах с хорошей инфраструктурой и доступом к различным удобствам. Кроме того, новостройки чаще всего имеют современный дизайн и технологии, что увеличивает их стоимость. Вторичное жилье, напротив, может быть более доступным по цене, особенно если оно требует ремонта или находится в менее престижном районе. Качество новостроек обычно выше благодаря использованию новых материалов и современных строительных технологий. Вторичное жилье, в свою очередь, может иметь старую систему отопления, электричества и несоответствующую современным стандартам энергоэффективность.

Однако, вторичное жилье может иметь особый шарм или архитектурный стиль, который трудно найти в новостройках. При сравнении удобств обеих категорий недвижимости следует учитывать расположение и доступность объектов инфраструктуры. В новостройках обычно есть парковки, детские площадки, спортивные площадки, салоны красоты, фитнес-клубы и другие объекты общественного назначения. Вторичное жилье может находиться в старых районах с более развитой инфраструктурой или быть ближе к историческому центру города. В конечном итоге, выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит от индивидуальных предпочтений и возможностей покупателя. Некоторым людям важно иметь новую и современную недвижимость, и они готовы заплатить за это. Другие предпочитают купить старую квартиру и отремонтировать ее под свои потребности. Важно также учесть финансовые возможности и стоимость кредитования, так как новостройки часто требуют более высокого первоначального взноса и процентов по ипотеке.

Новостройки и их преимущества

Имея особое очарование, новые дома предоставляют возможность заселиться в квартиру, где еще никто не проживал. Наслаждение атмосферой только что сданного жилья становится доступным, а приобретение такой недвижимости сопряжено с множеством преимуществ.

Преимущества приобретения жилья в новостройке:

• Экономия в стоимости. Стоимость квадратного метра жилья в новостройках, особенно на этапе строительства, значительно ниже.
• Гибкие условия оплаты. Помимо наличной оплаты и ипотеки, застройщики предоставляют возможность приобретения жилья в рассрочку или по долевому строительству, что может быть выгодным для покупателя.
• Современная планировка. Новостройки предлагают разнообразные и удобные планировки, уникальные по своей организации, что позволяет выбрать квартиру по своему вкусу.
• Использование современных технологий. Застройщики применяют передовые технологии, современные материалы, обеспечивая высокое качество и экологичность строительства.
• Юридическая прозрачность. Покупая жилье у застройщика, можно быть уверенным в юридической чистоте сделки, так как все необходимые документы предоставлены застройщиком.
• Парковочные возможности. Многие новостройки решают проблему парковки, предоставляя специальные зоны и подземные парковки для владельцев автомобилей.
• Новое жилье. Вы становитесь первым владельцем квартиры, что позволяет создать интерьер и отделку по своему вкусу.
• Инфраструктура. При проектировании новых жилых комплексов уделяется внимание инфраструктуре, обеспечивая близость магазинов, школ, детских садов и других удобств.
• Комфорт и безопасность. Застройщики предоставляют дополнительные опции для обеспечения комфорта и безопасности, такие как видеонаблюдение, охраняемые территории и другие средства безопасности.
• Простота сделки. При покупке у застройщика процесс сделки купли-продажи упрощается, так как все документы уже готовы.

Недостатки:

• Риски. Покупка на стадии строительства несет определенные риски, поэтому важно выбирать надежных застройщиков и внимательно изучать договор.
• Недостаточная инфраструктура в начальные годы. В первые годы проживания могут быть необходимы временные усилия для полного функционирования инфраструктуры.
• Затраты на ремонт. Независимо от уровня отделки, требуется учесть дополнительные расходы на ремонт квартиры.
• Проблемы с инженерными коммуникациями, вызванные их несовершенством, могут привести к неудовлетворительной работе. Хотя эта ситуация со временем будет улучшена, в начальный период вы можете столкнуться с неудобствами из-за отсутствия воды, света и тепла, а также из-за постоянных засоров в канализационной системе.
• Постоянный шум и пыль также являются проблемой. Все, кто только что переехал в новую квартиру, начинают с ремонта, который может вызывать серьезный дискомфорт для окружающих. Особенно важно тщательно выбирать жилье в новых жилых комплексах, где сдаются в эксплуатацию только один или несколько домов. Строительство новых зданий может происходить практически прямо под вашими окнами, лишив вас возможности наслаждаться тишиной и спокойствием.
• Ход строительства — это также важный момент. Не все застройщики соблюдают изначально объявленные сроки сдачи объектов. Несмотря на то, что средства дольщиков защищены, задержки в реализации проекта могут стать неприятным сюрпризом.

Вторичное жилье

Понятие «вторичное жилье» означает недвижимость, на которую право собственности оформлено, как минимум, во второй раз. Многие ассоциируют вторичное жилье с хрущевками и многоэтажками 80-90-х годов, но это не всегда так. Вторичка может включать в себя квартиры в новостройках, выставленные на продажу первыми владельцами. Термин «новая вторичка» используется для описания такого жилья, и его цена существенно отличается от более старого жилого фонда. В данном контексте мы рассмотрим жилье, которому не менее 10 лет.

Недостатки

• Старость здания:

В старых домах часто встречаются проблемы с износом инженерных сетей, таких как электрические проводки, водопровод и канализация. Это может привести к необходимости замены или ремонта систем. Устаревшие планировки квартир могут включать в себя маленькие кухни, узкие коридоры и совмещенные санузлы, что может не соответствовать современным требованиям к комфорту и функциональности. Неприглядные подъезды и общие зоны также могут создавать негативное впечатление и потребовать ремонта.

• Необходимость ремонта:

Покупка вторичной квартиры часто подразумевает необходимость проведения ремонтных работ. Это может включать в себя минимальные косметические изменения или более крупные ремонтные проекты, такие как замена сантехники, электропроводки и других систем. Приобретение квартиры с черновой отделкой также может потребовать дополнительных инвестиций в ремонт и обустройство интерьера.

• Неудовлетворительное окружение:

Старым домам часто не хватает современного благоустройства, такого как ухоженные подъезды и дворы. Это может создавать негативное визуальное впечатление и влиять на общее удовлетворение жизнью в таком доме. «Разношерстные» соседи из разных социальных классов могут создавать различия в образе жизни и стиле поведения, что может повлиять на атмосферу в доме.

• Юридические проблемы:

С покупкой вторичной недвижимости связаны риски, связанные с предыдущими сделками и сменой владельцев. Это может включать в себя юридические проблемы, такие как несоответствие документации или потенциальные претензии со стороны предыдущих владельцев или их наследников. Некорректная регистрация сделок или подделка документов также могут создать юридические трудности для текущего владельца.

• Переоценка стоимости:

Вторичное жилье может быть как дешевле, так и дороже, и цены часто зависят от желания продавцов получить выгоду от сделки. Это может создать риск переплаты за недвижимость, особенно если продавец оценивает свою собственность выше рыночной стоимости.

• Ипотека с более высокой ставкой:

Ипотечные ставки на вторичное жилье могут быть выше, что может увеличить общие затраты на покупку квартиры. В сравнении с новостройками, где часто действуют акции и предложения с более низкими ставками, это может быть дополнительным финансовым бременем для покупателей.

Плюсы вторичного жилья:

• Большой выбор:

На рынке вторичной недвижимости представлен больший ассортимент квартир по сравнению с новостройками. Это включает в себя разнообразие по размерам, планировкам, этажам, архитектурным особенностям и даже по времени постройки дома. Возможность выбора позволяет покупателю более точно подобрать жилье под свои предпочтения и потребности.

• Возможность выбора района:

Большой выбор вторичной недвижимости дает возможность найти жилье в любом районе города или пригорода. Покупатель может выбрать местоположение, соответствующее его требованиям, например, близость к работе, инфраструктуре, природным зонам и т.д.

• Доступность цен:

Вторичное жилье в центре города или в престижных районах может стоить значительно дешевле, чем новостройки в том же месте. Это делает ценовой аспект привлекательным для тех, кто стремится купить жилье в привлекательных локациях.

• Возможность торга:

Снижение спроса на вторичное жилье создает условия для торговли. Продавцы могут быть более готовыми предоставить скидки или учесть предложения покупателей, что позволяет сделать сделку более выгодной.

• Моментальное владение:

Покупка вторичного жилья означает, что квартира становится вашей сразу после совершения сделки. Нет необходимости ожидать завершения строительства, введения дома в эксплуатацию или проведения ремонтных работ.

• Более низкие затраты на ремонт:

В случае готового жилья вторичного рынка, покупатель может избежать значительных расходов на ремонт, так как квартира уже имеет отделку и может быть готова к проживанию.

• Развитая инфраструктура:

Многие объекты вторичного жилья находятся в районах с уже сформированной инфраструктурой. Это включает в себя школы, магазины, медицинские учреждения и другие удобства. При выборе вторичного жилья, покупатель может быть уверен, что рядом есть все необходимое для комфортной жизни.

Как выбрать наилучший вариант для ипотеки: на строящееся жилье или на вторичном рынке?

Инна Колесникова, эксперт по банковским услугам , советует оценить свои приоритеты перед выбором.

“При решении о взятии ипотеки на новостройку, учитывайте, что это может предоставить возможность наслаждаться невысокими ежемесячными платежами благодаря разнообразным государственным программам с низкими процентными ставками. Однако важно быть готовым к тому, что завершение строительства объекта может занять продолжительное время, и вам придется одновременно откладывать средства на предстоящий ремонт и обустройство жилья.”

Если вашим приоритетом является возможность немедленного заселения и комфортного проживания, то выбор в пользу вторичного рынка может быть более предпочтителен. Эксперт отмечает, что стоимость платежей по ипотеке на вторичном рынке может быть выше из-за более высоких процентных ставок. Тем не менее, при наличии готового варианта с ремонтом, это может оказаться даже более выгодным в сравнении с новостройкой, учитывая рост цен на строительные материалы в последнее время.

Итоговая таблица: сравнение новостройки и вторичного жилья